Zonas inundables en España: cómo saber si tu casa está en riesgo
Más de un millón de viviendas en España están en zonas con probabilidad media de inundación, y la mayoría de sus propietarios no lo sabe. Tres herramientas oficiales y gratuitas te permiten comprobarlo en minutos.
Lo esencial en 30 segundos:
- Las inundaciones causan más del 65 % de los daños indemnizados por catástrofes naturales en España.
- Puedes comprobar si tu casa está en zona inundable con el visor del SNCZI (web), la app infoAGUA (móvil) o mediante el Registro de la Propiedad (compraventa).
- Que un mapa diga que no estás en zona inundable no garantiza que no te vayas a inundar: los mapas tienen limitaciones importantes.
- Si vives en zona de riesgo, puedes prepararte. Al final del artículo tienes un plan de acción concreto.
Por qué deberías saber si vives en zona inundable
Las inundaciones son el desastre natural que más daño causa en España. Según datos del Ministerio para la Transición Ecológica, representan más del 65 % del importe total que el Consorcio de Compensación de Seguros paga cada año por catástrofes naturales. Y no es un problema que afecte solo a quien vive junto a un río grande: barrancos secos, ramblas mediterráneas y arroyos que parecen inofensivos pueden convertirse en trampas mortales cuando llueve con intensidad.
La DANA de octubre de 2024 en Valencia lo demostró de forma trágica. Muchas de las zonas más afectadas —Paiporta, Sedaví, Alfafar— estaban clasificadas como inundables en los mapas oficiales. Pero también hubo daños graves en puntos que los modelos no habían previsto, lo que nos deja una lección doble: los mapas son útiles, pero no infalibles.
Lo positivo es que hoy existen herramientas gratuitas y accesibles que cualquier persona puede usar para comprobar el nivel de riesgo de su casa. En esta guía te explicamos las tres principales, qué significan realmente los datos que muestran y, lo más importante, qué puedes hacer si descubres que vives en una zona de riesgo.
Qué es una zona inundable (y qué significa «periodo de retorno»)
La legislación española define como zona inundable todo terreno que pueda resultar inundado por las aguas en avenidas con un periodo de retorno de hasta 500 años. Esta definición está recogida en el Real Decreto 903/2010, artículo 3.m, y es la que utilizan todas las administraciones públicas.
Pero ¿qué significa exactamente «periodo de retorno»? Es un concepto estadístico que genera mucha confusión, así que vamos a explicarlo de forma clara:
El periodo de retorno (T) es el tiempo medio que pasa entre dos inundaciones de una misma intensidad. Es el inverso de la probabilidad anual: si un evento tiene un periodo de retorno de 100 años, significa que cada año hay un 1 % de probabilidad de que ocurra (1/100 = 0,01 = 1 %).
Atención al error más común: «Periodo de retorno de 100 años» NO significa que pase una vez cada 100 años como un reloj. Significa que, en cualquier año dado, hay un 1 % de probabilidad de que ocurra. Y esas probabilidades se acumulan con el tiempo.
Aquí está el dato que realmente importa: si vives 50 años en una casa situada en zona con periodo de retorno de 100 años, la probabilidad de experimentar al menos una inundación durante ese tiempo es de aproximadamente el 39,5 %. Casi 4 de cada 10. La fórmula es sencilla: R = 1 − (1 − 1/T)n, donde T es el periodo de retorno y n el número de años.
Los mapas oficiales en España trabajan con tres escenarios principales:
- Alta probabilidad (T = 10 años): hay un 10 % de probabilidad cada año. En 50 años, la probabilidad acumulada de al menos una inundación supera el 99 %.
- Probabilidad media (T = 100 años): 1 % anual. En 50 años, la probabilidad acumulada es del 39,5 %.
- Baja probabilidad (T = 500 años): 0,2 % anual. En 50 años, la probabilidad acumulada es del 9,5 %.
Existe además un concepto importante: la zona de flujo preferente. Es la franja donde el agua circula con mayor fuerza durante una crecida. Se considera que hay graves daños cuando el agua supera 1 metro de profundidad, 1 m/s de velocidad, o cuando el producto de ambos supera 0,5 m²/s. Si tu casa está en zona de flujo preferente, el riesgo para las personas es especialmente alto.
Herramienta 1: el visor del SNCZI (desde el ordenador)
El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) es la herramienta oficial del Ministerio para la Transición Ecológica. Es un visor cartográfico web donde puedes consultar los mapas de inundabilidad de toda España.
Cómo usarlo paso a paso:
- Accede al visor en sig.miteco.gob.es/snczi.
- En la barra de búsqueda (arriba a la izquierda), escribe tu dirección, localidad o código postal.
- Haz zoom hasta localizar tu casa.
- Activa las capas de zonas inundables en el panel lateral izquierdo. Verás las opciones por periodo de retorno (T=10, T=100, T=500).
- Si tu vivienda queda dentro de una zona coloreada, está clasificada como inundable para ese periodo de retorno.
- También puedes activar la capa de zona de flujo preferente para ver si estás en la franja de mayor peligro.
Interpretación de los colores: las zonas más oscuras o de tonos más intensos indican mayor peligrosidad (periodos de retorno más cortos). Si tu casa queda fuera de todas las capas, la cartografía oficial no la clasifica como inundable, aunque esto no equivale a riesgo cero (más adelante te explicamos por qué).
Consejo práctico: el visor funciona mejor en ordenador que en móvil. Si necesitas consultarlo desde el teléfono, existe una herramienta más cómoda: la app infoAGUA.
Herramienta 2: la app infoAGUA (desde el móvil)
La app infoAGUA, también del Ministerio para la Transición Ecológica, permite consultar el riesgo de inundación directamente desde tu teléfono móvil. Es gratuita y está disponible para Android y iOS aquí.
Qué puedes hacer con ella:
- Usar la geolocalización para saber si tu ubicación actual está en zona inundable.
- Consultar la altura estimada de la lámina de agua que podría alcanzarse en tu punto exacto.
- Revisar los avisos hidrometeorológicos en tiempo real.
- Buscar cualquier dirección de España para verificar su nivel de riesgo.
La app resulta especialmente útil si estás visitando una zona, buscando una casa nueva o simplemente quieres hacer una consulta rápida sin necesidad de usar un ordenador.
Herramienta 3: el Registro de la Propiedad (para compraventa)
Si estás pensando en comprar o alquilar una vivienda, existe una tercera vía que muchas personas desconocen: el Registro de la Propiedad.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 638/2016, los Registros de la Propiedad están obligados a hacer constar, mediante una nota marginal, si una finca se encuentra en zona de flujo preferente o en zona inundable. Esta información queda reflejada en el folio de la finca y es accesible para cualquier persona que solicite una nota simple o un certificado registral.
Esto significa que, si una vivienda está en zona inundable según la cartografía oficial, esa condición debería aparecer en la documentación registral. Y es un dato que el vendedor no puede ocultar.
Cómo aprovecharlo:
- Antes de firmar cualquier operación de compraventa, solicita una nota simple del Registro de la Propiedad correspondiente.
- Comprueba si existe alguna nota marginal que indique situación en zona inundable o de flujo preferente.
- Si vas a realizar obras nuevas en una finca en zona inundable, el promotor debe disponer de un certificado del Registro que acredite que la anotación registral existe.
Importante: la ausencia de nota marginal no significa necesariamente que la vivienda esté libre de riesgo. Puede que la anotación no se haya practicado todavía, especialmente en fincas antiguas que no han tenido movimientos registrales recientes. Por eso, lo más fiable es combinar esta consulta con el visor del SNCZI.
Lo que los mapas NO te dicen (y por qué importa)
Los mapas de zonas inundables son la mejor herramienta que tenemos, pero no son perfectos. Y saberlo puede salvarte la vida, porque genera una falsa sensación de seguridad en quienes viven fuera de las zonas marcadas.
Las propias confederaciones hidrográficas reconocen estas limitaciones técnicas:
- No contemplan la lluvia directa sobre la superficie. Los mapas modelan el desbordamiento de ríos y cauces, pero no la acumulación de agua por lluvias intensas sobre terrenos ya saturados o impermeabilizados.
- No prevén obstrucciones imprevistas. Árboles caídos, vehículos arrastrados, contenedores o escombros pueden bloquear un cauce y desviar el agua hacia zonas no previstas.
- No modelan erosiones ni deslizamientos de terreno. Una crecida puede cambiar la geomorfología del cauce y alterar completamente el recorrido del agua.
- Tienen dificultades en zonas muy urbanizadas. Las infraestructuras humanas (autovías, vías de tren, muros, canalizaciones) modifican el flujo del agua de formas difíciles de predecir.
- No incorporan plenamente los efectos del cambio climático. Los modelos se basan en datos históricos que pueden subestimar eventos futuros si las precipitaciones extremas se vuelven más frecuentes o intensas.
La DANA de octubre de 2024 en Valencia demostró estas limitaciones de forma dramática: infraestructuras como autovías y líneas ferroviarias actuaron como barreras imprevistas que concentraron y desviaron el agua hacia zonas que los modelos no habían clasificado como de riesgo.
Conclusión práctica: si el mapa dice que estás en zona inundable, tómatelo muy en serio. Si dice que no, no bajes la guardia del todo, especialmente si vives cerca de un cauce (aunque parezca seco), en una zona baja del terreno o en una zona mediterránea con barrancos y ramblas.
¿Vives en zona inundable? Lo que puedes hacer
Descubrir que tu casa está en zona inundable no significa que tengas que mudarte. Significa que debes prepararte. La diferencia entre quienes sufren daños graves y quienes minimizan el impacto suele estar en la preparación previa.
Plan de acción en 5 pasos:
- Conoce tu nivel de riesgo exacto. Usa el visor del SNCZI para identificar en qué escenario te encuentras (T=10, T=100, T=500) y si estás en zona de flujo preferente. No es lo mismo un riesgo del 10 % anual que uno del 0,2 %.
- Monta un kit de emergencia. Si todavía no tienes uno, empieza por lo básico: agua, linterna, radio, documentos importantes en bolsa estanca y un botiquín. Nuestra guía del kit de emergencia te detalla los 15 elementos imprescindibles.
- Establece un plan familiar de evacuación. Define una ruta de salida, un punto de encuentro fuera de la zona de riesgo y asegúrate de que todos los miembros de la familia lo conozcan. Si vives en un sótano o planta baja, ten especialmente claro cómo salir rápido hacia zonas elevadas.
- Aprende a interpretar las alertas meteorológicas. AEMET emite avisos por colores (amarillo, naranja, rojo) que indican el nivel de peligro. Conocer qué significa cada nivel y cómo actuar ante cada uno es fundamental. Consulta nuestra guía completa sobre alertas meteorológicas.
- Prepárate antes de la temporada de riesgo. En la cuenca mediterránea, el periodo de mayor riesgo de lluvias torrenciales e inundaciones va de septiembre a noviembre. Revisa tu preparación antes de que comience. Nuestro calendario anual de preparación te ayuda a planificarlo.
Además, si tu vivienda tiene sótano, garaje subterráneo o está en planta baja, considera medidas adicionales: no almacenes objetos de valor en zonas inundables de la casa, instala válvulas antirretorno en los desagües si es posible, y ten a mano sacos de arena o barreras hinchables. Para saber exactamente cómo actuar cuando las lluvias ya están encima, consulta nuestra guía sobre qué hacer ante lluvias torrenciales.
Si vas a comprar o alquilar: checklist de verificación
Antes de comprometerte con una vivienda, especialmente en zonas costeras mediterráneas, valles fluviales o áreas con barrancos cercanos, dedica unos minutos a estas comprobaciones:
- Consulta el visor del SNCZI con la dirección exacta de la vivienda.
- Descarga la app infoAGUA y comprueba el riesgo in situ cuando visites la vivienda.
- Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad y revisa si existe nota marginal sobre zona inundable o de flujo preferente.
- Observa el entorno: ¿hay un cauce seco cerca, aunque sea un barranco que parece inactivo? ¿La vivienda está en una zona más baja que su entorno? ¿Hay marcas de humedad en muros exteriores de edificios vecinos?
- Pregunta a los vecinos. La memoria del barrio es un recurso valioso. Pregunta si alguna vez ha habido inundaciones, filtraciones por lluvias fuertes o problemas con el alcantarillado.
- Consulta al ayuntamiento. El plan de emergencia municipal y el Plan de Gestión del Riesgo de Inundación de la demarcación hidrográfica pueden darte información adicional sobre medidas previstas para la zona.
No se trata de descartar automáticamente una vivienda por estar en zona inundable. Se trata de tomar la decisión con toda la información, sabiendo qué implica y qué medidas tendrás que tomar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo consultar gratis si mi casa está en zona inundable?
Sí. Tanto el visor del SNCZI como la app infoAGUA son herramientas públicas, oficiales y completamente gratuitas. La nota simple del Registro de la Propiedad tiene un coste reducido (menos de 10 €).
¿Qué significa que mi casa esté en zona inundable T=500?
Significa que, según los modelos oficiales, tu vivienda podría inundarse en una avenida con periodo de retorno de 500 años. La probabilidad anual es baja (0,2 %), pero a lo largo de 50 años se acumula hasta un 9,5 %. Es la zona inundable más amplia y de menor probabilidad.
¿Si el mapa dice que no estoy en zona inundable, puedo estar tranquilo?
No del todo. Los mapas son herramientas basadas en modelos que tienen limitaciones reconocidas (lluvia directa, obstrucciones imprevistas, cambios en el terreno). La DANA de 2024 afectó zonas no clasificadas como inundables. El mapa es un punto de partida, no una garantía.
¿Están obligados a informarme del riesgo de inundación si compro una casa?
Desde el RD 638/2016, las fincas en zona de flujo preferente o zona inundable deben tener una nota marginal en el Registro de la Propiedad que refleje esa condición. No obstante, si la finca no ha tenido movimientos registrales desde entonces, es posible que la anotación no se haya practicado todavía. La consulta directa del visor SNCZI es siempre recomendable como complemento.
¿Afecta al valor de mi vivienda estar en zona inundable?
Puede influir, especialmente en zonas de alta probabilidad (T=10 o T=100). Las aseguradoras tienen acceso a esta información y puede repercutir en las primas del seguro del hogar. Pero vivir en zona inundable no impide vender ni comprar: lo importante es la transparencia y que ambas partes conozcan la situación.
¿Tiene mi seguro de hogar cobertura por inundación?
En España, todas las pólizas de seguro incluyen un recargo obligatorio destinado al Consorcio de Compensación de Seguros, que cubre los daños por «riesgos extraordinarios», incluidas las inundaciones. Es decir, si tu casa tiene un seguro en vigor, los daños por inundación extraordinaria están cubiertos por el Consorcio, independientemente de lo que diga la póliza sobre fenómenos naturales.
Aviso importante: este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No sustituye el asesoramiento de profesionales cualificados en ingeniería hidráulica, urbanismo, geología o derecho inmobiliario. Si necesitas un análisis específico del riesgo de inundación de una parcela o vivienda concreta —especialmente para operaciones de compraventa, proyectos de construcción o tramitaciones administrativas—, consulta con un técnico competente. Los mapas y herramientas aquí descritos son orientativos y presentan limitaciones que se detallan en el propio artículo.
Fuentes y recursos oficiales
- Visor del SNCZI — Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.
- Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables — MITECO.
- App infoAGUA — MITECO.
- Real Decreto 903/2010, de evaluación y gestión de riesgos de inundación — BOE.
- Real Decreto 638/2016, por el que se modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico — BOE.
- Gestión de los riesgos de inundación — MITECO (dato del 65 % del Consorcio de Compensación de Seguros).
- Zonas inundables y Registro de la Propiedad — Notarios y Registradores.
- Cálculos estadísticos en hidrología — F.J. Sánchez San Román, Universidad de Salamanca (fórmula de probabilidad acumulada).
